عقد السمسرة هو عقد يتعهد بموجبه السمسار لشخص بالبحث عن طرف ثان لإبرام عقد معين والتوسط لإبرامه في مقابل أجر ،وذلك وفقا لما عرفته المادة 306 من قانون التجارة الكويتي رقم 68 لسنة 1980
وعقد السمسرة من عقود المعاوضة، لأن كلا من طرفيه يسعى للحصول على مقابل لما يؤديه، ولكنه عقد احتمالي، لأن السمسار لا يستحق أجره إلا إذا نجح فيما يسعى إليه وهو أيضا من العقود المُلزمة للجانبين.
ويمتاز عقد السمسرة عن عقد الوكالة، بأن موضوعه “عمل مادي” ألا وهو السعي لإيجاد متعاقد آخر، وليس القيام “بعمل قانوني” كما هو شأن “الوكيل ، فالسمسار لا يشترك في إبرام العقد كوكيل عن أحد الطرفين فهو فقط يقرب الطرفين إلى بعضهما ثم يتركهما يتعاقدان بأنفسهما أو يوكلان عنهما.
ذلك أن طبيعة مهمة السمسار تنتهي بمجرد إيجاد متعاقد آخر وإبرام العقد معه، فلا شأن له بتنفيذه كله أو بعضه.
فهو لا يمثل أحد المتعاقدين، ولا يوقع على العقد بوصفه طرفاً فيه
ما هى حقوق السمسار؟
وحتى يستحق السمسار أتعابه لابد من توافر شروط ثلاث وهى على النحو التالى :
-وجود عقد سمسرة يربطه بالطرف الذى استعان بالسمسار فى الشراء أو البيع ، ومن الممكن أن يكون العقد صريحاً وقد يكون ضمنياً.
-نجاح التعاقد على الصفقة.
-أن يكون هذا النجاح بسبب تدخل السمسار.
ويكفي لتحقق هذه الشروط أن يكون نجاح الصفقة وليد إرشاد السمسار للعميل إلى الطرف الراغب في التعاقد، وليس بلازم أن يشترك السمسار في المناقشة في شروط العقد الذي يتم بين طرفي الصفقة أو أن يبذل مجهوداً في تحديد الثمن.
الشرط الأول وجود عقد السمسرة :
فيُشترط وجود عقد سمسرة بين السمسار والشخص الذي يطالبه السمسار بدفع الأجر، وكما يكون العقد صريحاً قد يكون ضمنياً.
العقد الضمني: تنص المادة 34 من القانون المدني الكويتي رقم 67 لسنة 1980 على أن (التعبير عن الإرادة يكون باللفظ أو بالكتابة أو بالإشارة الشائعة الاستعمال أو بالمبادلة الفعلية الدالة على التراضي أو باتخاذ أي موفق آخر لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه، وذلك ما لم يتطلب القانون – في حالة خاصة – حصول التعبير عن الإرادة على نحو معين)
كما تنص المادة 35 مدني على أنه (يجوز أن يكون التعبير عن الإرادة ضمنياً، ما لم يستلزم القانون أو الاتفاق أو طبيعة المعاملة أن يجئ صريحاً )
وكذلك يعتبر سكوت المشتري، بعد تسلمه البضاعة التي اشتراها وقائمة الثمن، قبولا لما ورد في هذه القائمة من شروط
ومن ثم فيجوز التعبير عن كل من الإيجاب والقبول باللفظ وبالكتابة وبالإشارة المتداولة عرفاً، كما يجوز باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود، بل يجوز أن يكون التعبير ضمنياً ، ويعتبر استخلاص الرضا الضمني أو عدمه مسألة موضوعية يستقل بها قاضي الموضوع ولا يخضع فيها لرقابة المحكمة
إثبات العقد: وإثبات هذا العقد (الصريح أو الضمني) يقع على عاتق السمسار لأنه المدعي فإذا فشل السمسار في هذا الإثبات كان “فضولياً”، ولم يكن أمامه سوى دعوى “الفضالة” – أو دعوى الإثراء بلا سبب – إذا توافرت شروطهما.
تحديد الأجر: وتنص المادة 307 من قانون التجارة الكويتي رقم 68 لسنة 1980 على أنه (إذا لم يعين أجر السمسار في القانون أو في الاتفاق، عين وفقاً لما يقضي به العرف. فإذا لم يوجد عرف قدره القاضي تبعا لما بذله السمسار من جهد وما صرفه من وقت في القيام بالعمل المكلف به)
فالأصل أن يحدد عقد السمسرة أجر السمسار، فإذا لم يتفق به على الأجر أو اتفق عليه ولم يحدد مقداره، عُيِنَ وفقاً لما يقضي به العرف، ومن حق السمسار إثبات “العرف” بكافة طرق الإثبات ، فإذا لم يوجد عرف قدره القاضي وكان المرجع للمحكمة، فالسكوت في عقد السمسرة عن تحديد الأجر لا يسقط حق السمسار فيه إذ أنه من عقود المعاوضة، وللمحكمة أن تحدد قيمة هذا الأجر تبعاً لظروف كل دعوى مستهدية في ذلك بقيمة الصفقة ومدى المجهود الذي بذله السمسار وما إذا كان محترفاً للسمسرة وخاضعاً للضريبة ويستخدم موظفين وعمالاً ويستأجر مكاناً يباشر فيه أعماله …الخ.
وإذا كان الأجر محدداً في العقد، فلا يجوز للمحكمة أن تعدل فيه، فالعقد شريعة المتعاقدين، فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين، طبقاً للقواعد الأصولية العامة في القانون والشرع.
ومن المُقرر في قضاء محكمة التمييز الكويتية أن (السمسار يستحق أجره بمُجرد إتمام الصفقة، متى كان إبرامها قد تم نتيجة سعيه ووساطته، بأن تكون الصفقة ثمرة جهوده وتدخله)
فإذا نجحت مهمة السمسار في التوسط بين الطرفين وكللت جهوده بإبرام العقد المقصود بينهما، فقد استحق الأجر نهائياً بإبرام ذلك التصرف، ولا يُسأل بعد ذلك عن تنفيذ العقد، ولا يرد الأجر إذا تم فسخ العقد أو تم إبطاله، طالما كان السمسار حسن النية أي لا يعلم سبب الإبطال أو الفسخ في وقت تكوين العقد ، لا علاقة للسمسار بعد تنفيذ العقد وتقاضيه أتعابه أن يتم فسخ العقد مهما كانت المبررات
الشرط الثالث- أن يكون إبرام الصفقة نتيجة تدخل السمسار :
وأخيراً، يشترط لاستحقاق السمسار للأجر أن يكون النجاح في إبرام الصفقة المقصودة بين عميله والغير، راجعاً إلى تدخل السمسار بجهوده ومساعيه.
ولذلك فلا يستحق السمسار أجراً إضافياً في حالة قيام عميله والغير الذي تعاقد معه بتجديد العقد ، فالسمسار لا يستحق أجراً إلا عن الصفقة التي توسط في إبرامها، أما في حالة تجديد العقد أو حالة ما إذا أدى تعارف الطرفين (العميل والغير) إلى إبرام صفقات أخرى جديدة بينهما، فليس للسمسار أن يدعي أجراً عنها.
وفي حالة تواطأ عميله والغير بالتظاهر غشاً بعدم الاتفاق للإفلات من أجر السمسار، فيستحق السمسار تعويضاً عن ذلك، وقد يكون أنسب تعويض له هو أجر السمسرة، طالما أمكن له إثبات ذلك الغش والتواطؤ.
وقد أصدرت وزارة التجارة والصناعة قرارا تضمن لائحة تنظيم مزاولة مهنة السمسرة العقارية، موضحة أن القرار جاء في 25 مادة موزعة على 6 فصول، حيث جاء الفصل الأول حول الترخيص بمزاولة أعمال السمسرة العقارية والقيد في سجل سماسرة العقار، مبينة أن المادة الأولى حــــددت أنه لا يجوز مزاولـــــة أعمال السمسرة العقارية دون الحصول على ترخيص بذلك من الجهـــــات ذات الصلة والقيد في سجل سماســـرة العقـــار.
وقالت وزارة التجارة والصناعة، تم تخصيص دفاتر سميت بإسم دفاتر(السمسرة العقارية)، حيث نصت المادة 9 من القرار على تصدر إدارة العقار بوزارة التجارة والصناعة دفاتر سمسرة عقارية ورقية أو الكترونية تحتوي على نماذج عقود قابلة للتعبئة من قبل السمسار، على أن تحمل اسم المرخص له وعنوانه، بالإضافة إلى رقم قيده بالسجل وتاريخ انتهاء صلاحية هذا القيد.
وأشارت إلى أن الفصل الثالث ،إلى تحديد حقوق والتزامات سماسرة العقار مبينة أن أجر أعمال السمسرة العقارية في عقود البيع وعقود التنازل عن حق الانتفاع يحدد بمقابل بنسبة 1% من قيمة العقد تدفع مناصفـــــة بين طرفيه، كمـــا يحدد الأجر في عقود الإيجـــــار بما يعادل نصف الأجرة الشهرية لشهر واحد كما يجــــوز لأطراف عقد السمسرة الاتفاق على خلاف ذلك.
طالع ايضا :
