قانون الايجارات الكويتي| يعد عقد الإيجار من أقدم العقود وجوداً، وأكثرها تداولاً، وأعظمها أهمية ولهذه الأسباب كان لا بد من تقرير الأحكام والضوابط التي تحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ضوء النظام الاقتصادي والاجتماعي والسياسي السائد في الدولة، وقد حظي عقد الإيجار في الكويت باهتمام بالغ من المشرع نظراً لخطورة شأنه وكثرة تداوله وأثره البالغ على كثير من نواحي النشاط الاقتصادي والاجتماعي في الدولة، ورغبتاً منه بحماية حقوق كل من المؤجر والمستأجر، لذلك توالت القوانين الصادرة التي تتولى تنظيم عقد الإيجار إلى أن صدر القانون رقم 35 لسنة 1978، وعدل عدة مرات كان أخرها بموجب القانون 20 لعام 2020، وأما ما يخرج عن نطاق هذا المرسوم من أحكام في عقد الإيجار فينظمها القانون المدني الكويتي.
الأجرة في قانون الإيجار الكويتي
يتم تعين قيمة الأجرة وطرق دفعها في عقد الإيجار وفي حال لم يتفق المؤجر والمستأجر على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها، وفي مثل هذه الحالة يتم تعيين الأجرة وفق أجرة المثل ولكن يجب مراعاة مساحة العين المؤجرة درجة العمران والأجور السائدة ويراعى أيضاً حالة وجود مواصفات خاصة، ويجب على المستأجر أن يقوم بدفع الأجرة في الأوقات المتفق عليها، وفي حال عدم الاتفاق يتم دفع الأجرة أول كل شهر، أو أول كل مدة معقود عليها.
قد يهمك أيضا : شيوع العقار في الكويت
وتكون الأجرة التي يتفق عليها كل من المؤجر والمستأجر ملزمة لكل منهما، فلا يجوز لأحدهما أن ينفرد بتعديلها، إلا أذا اتفق الطرفين على التعديل، ويتم تعديل الأجرة بحالتين، الحالة الأولى هي أن يتجاوز الفرق بين الأجرة السارية بين الطرفين وأجرة المثل نسبة مائة في المائة من الأجرة السارية، والحالة الثانية: تكون في الإيجارات الطويلة التي تمد لأكثر من خمس سنوات يحق لكل من المؤجر والمستأجر أن يتمسك بأجرة المثل إذا لم يتم الاتفاق بالتراضي على الأجرة مرة كل خمس سنوات.
وهو ما أكدته محكمة التمييز الكويتية في قرارها:
” إن الالتزام بدفع الأجرة هو الالتزام الرئيسي الذي يواجه المستأجر منذ بداية العلاقة الإيجارية وأنه ملزم بالسداد للمؤجر في الزمان والمكان المتفق عليه، وأنه إذا بم يقم بالوفاء فيحق للمؤجر أن يلزمه بذلك طبقاً للقواعد العامة، وأنه يشترط لصحة الوفاء أن يكون للدائن، فإذا تم الوفاء لغير الدائن فإن ذمة المدين لا تبرأ إلا إذا أقر الدائن هذا الوفاء أو عادت عليه منفعة منه”.
(الطعن رقم 2143/2013 تجاري جلسة 21/1/2015)
إصلاحات المأجور في قانون الإيجار الكويتي
يلتزم المؤجر بصيانة العين المؤجرة ويتحمل أعباء الإصلاحات الضرورية لاستمرار صلاحية العقار للانتفاع به، وبشكل خاص صيانة الاسطح والدرج والمصاعد وأنابيب المياه والمجاري الصحية وغيرها من الإصلاحات التي تعتبر ضرورية للانتفاع بالعين المؤجرة، ولا يجوز للمستأجر أن يقوم بمنعه من إجراء هذه الإصلاحات
في حين يتحمل المتأجر تكلفة الإصلاحات البسيطة التي تكون ناجمة عن الاستعمال العادي المألوف، وكذلك يتحمل المستأجر تكلفة الإصلاحات التي تمثل تحسيناً للعين المؤجرة، دون أن تكون ضرورية للانتفاع بها.
وإذا امتنع المؤجر عن القيام بالإصلاحات الضرورية يجوز للمستأجر بعد الحصول على ترخيص من القضاء القيام في إجراءها على نفقته واستيفاء التكاليف من الأجرة.
انتهاء الإيجار في قانون الإيجار الكويتي
تكون مدة الإيجار وفق المدة المتفق عليها في العقد، ولكن في بعض الأحيان قد لا ينص عقد الإيجار على مدة الإيجار، أو قد يجري الإيجار بدون عقد، وفي هذه الحالة تعتبر مدة الإيجار منعقدة طوال الفترة المعينة لدفع الأجرة، ويبقى عقد الإيجار مستمراً في حال موت المؤجر أو المستأجر، ومع ذلك يجوز لورثة المستأجر في حال موته إنهاء العقد.
وبالتالي ينتهي الإيجار في القانون الكويتي بانتهاء المدة المحددة بالعقد، ولكن في بعض الأحيان ورغم انتهاء عقد الإيجار يبقى المستأجر منتفعاً بالعقار المؤجر، ويكون هذا البقاء بعلم المؤجر ودون اعتراضه وفي هذه الحالة يعتبر عقد الإيجار قد جدد وفق شروطه الأولى مع اختلاف المدة فقط، وتكون هذه المدة بمقدار الأجرة المدفوعة، وإذا كان المستأجر قد قدم تأمينات فإن هذه التأمينات تعتبر ضمن العقد الجديد.
وعند انتهاء مدة الإيجار يجب على المستأجر تسليم العين المؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها، ولا يسأل عن الهلاك أو التلف الذي يصيب العقار لسبب لا يد له فيه، وبالنسبة للتحسينات التي أدخلها المستأجر فله أن يتركها في العقار أو أن يأخذها ولكن بشرط ألا يلحق ضرر بالعقار، مع مراعاة حالة وجود اتفاق بين المستأجر والمؤجر حول هذه التحسينات.
كما يجب على المستأجر أن يرد العين المؤجرة عند انتهاء مدة الإيجار، وبقاءه منتفعاً بالعقار دون وجه حق يكون ملتزماً بدفع تعويض عن المدة الزائدة يعادل ضعف الأجرة مع الاحتفاظ بحق المؤجر بإخلائه.
التنبيه بالإخلاء في قانون الإيجار الكويتي
إذا رغب المستأجر في إخلاء العقار المؤجر أو رغب المؤجر في انهاء الإيجار، فيجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل هذا الإخلاء قبل خمسة عشر يوم إذا كانت مدة عقد الإيجار لا تتجاوز الثلاثة أشهر، أما إذا كانت مدة عقد الإيجار تتجاوز الثلاثة أشهر ولا تتجاوز الستة أشهر فيجب أن يكون التنبيه قبل شهر، وإذا رادت المدة عن ستة أشهر وجب التنبيه قبل شهرين، وفي حال وجود ميعاد للتنبيه بالإخلاء متفق عليه في العقد فيجب مراعاة الميعاد المحدد بالعقد.
وحماية من القانون للمستأجر فإن المؤجر لا يجوز له أن يطلب إخلاء العين المؤجرة ولو عند انتهاء مدة الإيجار إلا لأحد الأسباب التالية:
- عدم دفع المستأجر للأجرة خلال عشرين يوم من استحقاقها، ولكن لا يجوز للقاضي أن يحكم بالإخلاء في حال تخلف المستأجر عن دفع الأجرة خلال الفترة التي يقرر فيها مجلس الوزراء إغلاق المرافق العامة للدولة، وفق المصلحة العليا للدولة، وتحدد المحكمة في هذه الحالة طريقة دفع الأجرة.
- قيام المستأجر بتأجير العقار المؤجر من الباطن، أو تنازل عنه للغير بدو إذن المؤجر.
- استعمال المستأجر للعقار لشكل يخالف شروط عقد الغيجار.
- إذا أغلق المستأجر العين مؤجرة لأعمال تجارية أكثر من ستة أشهر.
- إذا كان العقار المؤجر أيل للسقوط.
- إذا أراد المالك هدم العقار المؤجر لإعادة بناءه من جديد.
- إذا رغب المالك تعلية المبنى.
- إذا رغب مالك العقار المؤج بالسكن فيه هو أو إحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه.
- إذا كانت العين المؤجرة ضمن سكن المالك الخاص.
- إذا كان مالك العقار المؤجر قاصر قد بلغ سن الرشد وتم تأجيره من قبل الوصي عليه، وكان العقار لممارسة التجارة ورغب القاصر في ممارسة تجارة والدع المتوفي في العقار.
- إذا صدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر عن العين المؤجرة محلاً لمزاولة التجارة.
خدماتنا في هذا المجال كمحامي إيجار في الكويت
نعمل بصفتنا مختصين في قضايا الإيجارات على معالجة كافة هذه القضايا الناشئة عن عقد الإيجار والعلاقة الإيجارية، فقضايا الإيجارات هي قضايا دقيقة بحاجة إلى خبرة في قانون الإيجار وتعديلاته، وقراءة عقد الإيجار بتمعن بهدف وضع استراتيجية لمعالجة القضية في أقصر وقت ممكن.
مقالات أخرى : عقد الإيجار في الكويت
