حق الملكية من أهم الحقوق التي يتمتع بها الإنسان، فهذا الحق يخول صاحبه سلطة مباشرة على الشيء المملوك تمكنه من استعماله واستغلاله والتصرف فيه، وتهتم القوانين بتنظيم حق المليكة فهي تتعدد وتتنوع بتنوع صور هذه الملكية بحسب ما إذا كانت هذه الملكية فردية أو ملكية مشتركة أو ملكية على الشيوع، وعرفت الملكية على الشيوع انتشاراً كبيراً نتيجة لمجموعة من العوامل التي ساهمت في ظهورها، كالميراث الذي يجعل التركة تصبح مملوكة للورثة على الشيوع بمجرد وفاة المؤرث، أو بسبب الشراء على الشيوع أو بسبب الوصية.
وإن كان للشيوع بعض المزايا فإن هذه المزايا غالباً ما تذوب وتنمحي أمام مساوئه الكثيرة، إذ أنه في الغالب يؤدي إلى نشوء خلافات حادة فيما بين الشركاء على الشيوع، الأمر الذي قد يتسبب في تفكك الروابط الأسرية، فضلاً عن عرقلة استغلال المال الشائع استغلالاُ نافعاً، لذلك كان من الأفضل إنهاء الشيوع وقسمة المال الشائع، بحيث يختص كل شريك بنصيبه نم المال الشائع، فحالة الشيوع ليست وضعاً مؤبداً يكون الشركاء في الشيوع مجبرين على البقاء فيه، وإنما هو وضع استثنائي يمكن لكل شريك أن يطلب إنهاءه والخروج منه، وذلك على اعتبار أنه لا يجبر أحد على البقاء في الشيوع، والشركاء على الشيوع يمكنهم اللجوء إلى القسمة وهذه القسمة إما أن تكون رضائية أو قضائية، ونظم القانون المدني الكويتي أحكام الشيوع وطرق إدارة المال الشائع وطريقة قسمته.
طالع ايضا : عقد الإيجار في الكويت
أنواع العقار على الشيوع في الكويت
- الشيوع الاتفاقي:
ينشأ الشيوع في هذه الحالة بإرادة الشركاء في الشيوع واختيارهم، وينطبق ذلك لو قاموا بالاشتراك في شراء عقار، فتكون بهذه الحالة ملكية العقار للشركاء جميعاً في الشيوع.
- الشيوع الإجباري:
لا يكون الشيوع بهذه الحالة ناشئ عن إرادة المالكين في الشيوع، وتكتسب الملكية في الشيوع بهذه الحالة بطرف مختلف، كالميراث أو الوصية، أو الشفعة، أو التقادم، أو الالتصاق، وملكية الأسرة الناشئة عن الميراث هي أكثر صورة من صور الشيوع الإجباري، ويكون هذا الشيوع بحكم القانون، فإذا كان الغرض الذي أعد له المال الشائع يوجب أن يبقيه على هذا الشكل، لا يستطيع الشريك أن يطلب قسمته، وهو ما أكدته المادة 847 من القانون المدني الكويتي.
حقوق الشركاء في إدارة العقار على الشيوع في الكويت
حدد القانون الكويتي طريقة إدارة المال الشائع والحفاظ عليه، وحقوق وواجبات الشركاء على الشيوع بما يلي:
- استعمال المال الشائع واستغلاله من حق كل شريك بقدر حصته، على أن يراعي حقوق باقي الشركاء، فيستطيع أن يتصرف بحصته تصرف المالك بملكه، كالبيع والهبة والرهن.
- من حق جميع الشركاء إدارة المال الشائع والتصرف فيه.
- يحق لأغلبية الشركاء القيام بالأعمال المعتادة للإدارة للعقار المملوك في الشيوع، ولهم أن يعينوا من الشركاء أو من الغير مدير ليقوم بأعمال الإدارة المعتادة.
- يعتبر الشريك نائبا عن جميع الشركاء إذا قام بأعمال الإدارة المعتادة ولم يعترض عليه أغلبية الشركاء، ولا ينفذ التصرف بحق الشركاء المعترضين.
- يستطيع الشركاء في حال تملكهم نسبة 75% من العقار الشائع، أن يقرروا في سبيل تحسين الانتفاع بهذا العقار من التغييرات الأساسية والتعديل في الغرض الذي أعد له حتى لو جاوز ذلك أعمال الإدارة المعتادة، ولكن يجب عليهم إخطار باقي الشركاء بالقرار كتابة قبل إحداث أي تغير أو تبديل، ويحق لمن يرفض من هؤلاء أن يتقدم إلى المحكمة باعتراضه خلال ثلاثين يوما من وقت الإخطار.
- يحق للشريك أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفاظ على المال الشائع، وذلك دون حاجة لموافقة باقي الشركاء.
- أما بالنسبة لنفقات حفظ العقار الشائع وإدارته وسائر التكاليف المقررة عليه يتحملها جميع الشركاء كل بنسبة حصته.
القسمة الرضائية للعقار في الكويت
يجوز للشريك طلب قسمة المال الشائع في حال لم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع، وهذا الإجبار على البقاء في الشيوع يمكن أن يكون بمقتضى القانون أو يمكن أن يكون بمقتضى الاتفاق، ومع ذلك لا يجوز إجبار الشريك على البقاء في الشيوع لمدة تتجاوز 5 سنوات، ويجوز للمحكمة أن تأمر في حال مطالبة أحد الشركاء البقاء في الشيوع للمدة التي تحددها المحكمة، وذلك إذا كانت القسمة العاجلة ممكن أن تكون ضارة لمصالح الشركاء، ويجوز للمحكمة أيضاً أن تأمر بقسمة المال الشائع قبل انقضاء الأجل إذا وجد سبب لذلك.
ويمكن أن يتفق الشركاء جميعاً، على قسمة المال الشائع وفقاً لما يرونه مناسب لهم، ولكن إذا كان أحد الشركاء غير كامل الأهلية ما لم يكن له ولي، أو كان أحدهم غائب أو مفقود فلا يمكن إجراء القسمة.
ويجوز للشريك طلب إبطال القسمة إذا تمت القسمة بالتراضي في حال لحقه غبن يزيد على الخمس، ويكون التقدير بقيمة المال وقت القسمة، ويجوز للمدعى عليهم منع الإبطال إذا أكملوا للمدعي نقداً أو عيناً ما نقص من نصيبه، وتسقط دعوى الإبطال بمرور سنة من وقت القسمة.
القسمة القضائية للعقار في الكويت
يجوز لأحد الشركاء أن يرفع دعوى من أجل القسمة أمام المحكمة الكلية، في حال عدم الاتفاق على القسمة الرضائية، وفي هذه الحالة فإن المحكمة تندب خبير أو أكثر بهذف إفراز الأنصبة إذا كان المال الشائع قابل للقسمة عيناً بلا نقص كبير في قيمته، وهذه الأنصبة تكون على أصغر حصة حتى لو كانت قسمة جزئية، ويجنب لكل شريك نصيبه إذا تعذرت القسمة على أساس أصغر حصة.
وتصدر المحكمة حكما بمنح كل من الشركاء حصته المفرزة، وإذا كانت على أساس أصغر الحصص تكون القسمة بالاقتراع، ويتم تثبيت كل ذلك في محضر، ويصدر الحكم بإعطاء كل من الشركاء نصيبه المفرز.
وتحكم المحكمة ببيع المال في المزاد العلني وفقاً لما هو محدد في قانون المرافعات، إذا كانت قسمة المال عيناً غير ممكن، أو كانت ستؤدي إلى نقص كبير في قيمته.
قسمة المهايأة في الكويت
وهي القسمة التي يتفق فيها الشركاء على اقتسام منافع المال الشائع دون عينه، ويكون ذلك بانتفاع كل منهم بحصة مفرزة لمدة من الزمن، ولا يجوز أن تتجاوز هذه المدة 5 سنوات، فإذا انتهت هذه المدة تنتهي قسمة المهايأة دون الحاجة إلى تنبيه، أما إذا لم يتفق الشركاء على مدة المهايأة، تعتبر في هذه الحالة قسمة المهايأة لمدة سنة وتمتد سنة فسنة، وعلى الشريك الذي يريد انهاء القسمة أن يقوم بإبلاغ باقي الشركاء برغبته بالإنهاء قبل نهاية السنة الجارية ب 60 يوم، كما يمكن للشركاء الاتفاق على اقتسام منافع المال على الشيوع مهايأة، وذلك بالتناوب على الانتفاع به كل من الشركاء لمدة تناسب حصته.
قد يهمك أيضا : إذا المستأجر لم يدفع الإيجار في الكويت
