الايجارات في ظل ظروف أزمه كورونا في الكويت

منذ ظهور فيروس “كورونا” في بداية عام 2020، والعالم يعيش أحداثاً عصيبة بسبب ارتفاع حصيلة الخسائر البشرية والاقتصادية، الأمر الذي جعل منظمة الصحة العالمية تصدر تصريحاً باعتباره وباءً عالمياً.

وأمام ذلك، سعت العديد من الدول إلى اتخاذ تدابير احترازية، ومنها الكويت بإجراءاتها السباقة والمتفوقة عالمياً في مواجهة هذا الوباء، ومن ضمن تلك الإجراءات والتدابير إغلاق المحلات والمطاعم والنوادي الصحية والمقاهي، مما ترتب عليه خسائر لأصحاب تلك الأماكن ومن يعملون فيه

 القسم الاول / العقار السكني

لقد أسهم تفشي فيروس كورونا في حدوث كثير من الاضطرابات والاختلالات في مختلف القطاعات التجارية والمهنية بدولة الكويت.

ومما لاشك فيه، أن الاجراءات الوقائية التي اتخذتها حكومة دولة الكويت من تعطيل للعمل بالمصالح الحكومية، ووقف حركة الطيران من وإلى دولة الكويت، وفرض حظر التجول الجزئي، ووقف بعض الانشطة سواء كلياً أو جزئياً، الهدف منها جميعها واحد، وهو الحفاظ على النفس البشرية عن طريق الحد من تفشي الفيروس ونقل العدوى بين المقيمين داخل دولة الكويت.

وتبدو جليةً الاثار التي رتبتها تلك الاجراءات على القطاع العقاري في الدولة؛ إذ أدت إلى انخفاض حركة البيع والشراء والايجار فيه بشكل ملحوظ.

بل أكثر من ذلك، فقد أدى وقف العمل ببعض الشركات والمؤسسات داخل دولة الكويت إلى عدم قدرة أصحاب هذه الشركات والمؤسسات على أداء الايجارات الخاصة بها، كما أسهم وقف الرواتب وعدم أدائها كلياً أو جزئياً إلى عدم قدرة كثير العمال على الوفاء بالاجرة الخاصة بأماكن سكنهم.

لكل هذا، ثار تساؤل في الآونة الاخيرة عن أثر الظروف الراهنة في عقود الايجار السارية، وعما إذا كان يحق للمستأجرين، سواء أكانوا شركات أم أفرادا طبيعيين، المطالبة بالاعفاء من الاجرة أو تخفيضها استناداً لتلك الحالة الطارئة، وأخيراً إذا ما قوبلت تلك المطالبات بالرفض من قبل المؤجرين، ما الأثر المترتب على عدم الوفاء بالاجرة كاملة في مواعيد استحقاقها؟ يسري على منازعات الايجار- سواء في الظروف العادية أو الطارئة- قانون الايجارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978.

وفي حالة عدم وجود نص يحكم المسألة موضوع النزاع، يتم الرجوع إلى القانون المدني الكويتي رقم 67 لسنة 1980 باعتباره الشريعة العامة، وبصفة خاصة المواد من (561 – 648) الخاصة بعقد الايجار.

لقد ترتب على هذه القرارات السابقة عدم استفادة كثير من الشركات وأصحاب الاعمال بمقار العمل الخاصة بهم، إما كليةً نتيجة وقف أنشطتهم تماماً خلال تلك الفترة، أو عدم انتفاعهم بهذه المقار إلا بشكل جزئي يختلف عن الانتفاع المعتاد المقرر في الظروف العادية.

وقد تناولت المادة (581) من القانون المدني الكويتي هذا الوضع، فأجازت لكل مستأجر نقص – أو من باب أولى انعدم – انتفاعه بالعين المستأجرة نتيجة قرارات السلطات العامة بدولة الكويت، أن يطلب إما فسخ عقد الايجار أو إنقاص الاجرة المستحقة عليه، وهو بالخيار بين هذين الامرين.

عقود الوحدات السكنية ويثور التساؤل حول مدى امكانية تطبيق النص السابق على عقود ايجار الاماكن السكنية كذلك، أم أنه يسري فقط على عقود ايجار الوحدات التجارية والادارية؟ وهل يحق لمستأجري الوحدات السكنية المطالبة بفسخ العقد أو تخفيض الاجرة كذلك في الوقت الراهن؟ نجيب عن التساؤل السابق صراحةً بأنه لا يمكننا إنزال النص سالف الذكر أو تطبيقه على عقود ايجار الوحدات السكنية؛ حيث لا يتصور أن يقل انتفاع المستأجر بالوحدة السكنية خلال الفترة الراهنة؛ إذ زاد بقاء الاشخاص في منازلهم أكثر من المعتاد خلال هذه الفترة.

طالع ايضا : التوثيق والتسجيل العقاري 

وقد أوجد المشرع الكويتي حلاً لهذه المشكلة التي يشكل فيها تنفيذ عقد ايجار الوحدات السكنية عبئاً مرهقاً على عاتق المستأجر، حيث نصت المادة (610) من القانون المدني الكويتي على أنه في حال طرأت ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل الايجار مرهقاً بالنسبة للمستأجر، فإنه يجوز له طلب انهاء عقد الايجار.

بعد أن تعرضنا لأثر الظروف الراهنة في كلٍ من الوحدات التجارية والسكنية، نطرح تحت هذا البند تساؤلا جديدا غاية في الأهمية يتعلق بطريقة انقاص الأجرة بناءً على النصوص السابقة، فهل يؤدي المستأجر الأجرة المستحقة للمؤجر بعد أن يخصم منها ما يتراءى له أنه مستحق الخصم، بناءً على الوضع الراهن والنصوص السابقة  أم يلتزم المستأجر بأن يؤديها له كاملةً وفقاً للعقد، على أن يطلب بعد ذلك وعن طريق دعوى قضائية مستقلة تخفيض الاجرة؟ نرى أنه يتعين على المستأجر أن يقوم بأداء الاجرة المتفق عليها عقدياً كاملةً وفي ميعادها القانوني دون أي تأخير، على أن يطلب فسخ العقد أو إنهاءه أو تخفيض الاجرة بعد ذلك عن طريق دعوى قضائية مبتدأة؛ وذلك لثلاثة أسباب: السبب الأول:

أن المشرع الكويتي قد تناول هذا الفرض بنص خاص وواضح هو نص المادة 10 من قانون الايجارات الكويتي التي تنص على أنه «إذا قام نزاع بين المستأجر والمؤجر حول الأجرة أو الخصم منها أو إنقاصها فان ذلك لا يعفي المستأجر من التزامه بدفع الأجرة كاملة في مواعيد استحقاقها، وذلك الى أن يفصل في هذا النزاع بحكم قضائي نهائي أو يحسم باتفاق مكتوب بين الطرفين وإلا اعتبر متخلفا عن أداء الأجرة 

السبب السبب الثاني :

أن النصوص سالفة الذكر – سواء 581 أو 610 أو 621 مدني – أعطت للمستأجر الحق في طلب فسخ عقد الايجار أو إنهائه أو تخفيض الأجرة، وفارقٌ كبيرٌ بين (الحق في طلب الشيء) و(الحق في الشيء نفسه)، إذ إن العبارة الاولى تعني أن الحق ليس في الشيء نفسه، وإنما في المطالبة به، وبالتالي يضحي كل اقتضاء مباشر للشيء دون مطالبة به اقتضاء غير مشروع

السبب الثالث:

إذا افترضنا أن أحد المستأجرين رأى وفقاً لتقديره الشخصي انطباق أحد النصوص السابقة عليه، وقام بناءً على ذلك بتخفيض الاجرة بنفسه ودون اللجوء للقضاء، فإذا قام المؤجر برفع دعوى قضائية للمطالبة بفسخ العقد وطلب التعويض وإخلاء العين المستأجرة تأسيساً على عدم سداد الاجرة في موعدها، ففي هذه الحالة ستجيبه المحكمة لطلباته، خاصةً إذا ما رأت عدم انطباق النص الذي يقرر تخفيض الاجرة على تلك الحالة. ولهذا، فإننا نذهب إلى أنه يتعين على المستأجر أن يقوم بأداء الاجرة المتفق عليها كاملةً في موعدها،

القسم الثاني  / العقار التجاري :

وهنا يثور تساؤل حول أثر تلك القرارات على عقود التجارية، ذلك أن المستأجر يقوم بسداد الأجرة دون انتفاعه بالعين.

قانون الإيجارات الكويتي لم يتطرق إلى مثل هذه الظروف، لذا يبقى أمامنا القانون المدني باعتباره الشريعة العامة، والذي أشار إلى نظرية الظروف الطارئة في المادة 198، التي تنص على أنه “إذا طرأت بعد العقد، وقبل تمام تنفيذه، ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، جاز للقاضي بعد الموازنة أن يرد الالتزام إلى الحد المعقول”.

إذاً نظرية الظروف الطارئة هي التي يمكن تطبيقها على الأوضاع الحالية، لتحقق شروطها؛ حيث إن:

1- فيروس “كورونا” يعتبر ظرفاً استثنائياً، عاماً، وغير متوقع الحدوث وقت التعاقد.

2- عقد الإيجار من العقود المستمرة.

3- أن يلحق المدين ضرر جسيم وإرهاق كبير من جراء تنفيذ العقد… وهو الأمر الذي أجاز المشرع الكويتي فيه للقاضي أن يتدخل لتحقيق التوازن بأن يرد الالتزام إلى الحد المعقول مراعياً مصلحة الطرفين، كأن يخفض القيمة الإيجارية بنسبة تتفق مع ظروفهما.

أيضاً نصت المادة 581 من القانون ذاته على أنه إذا ترتب على عملٍ ما صدر من السلطة العامة نقص في انتفاع المستأجر جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة.

طالع ايضا : القانون المدني الكويتي أحكام حق الملكية الفرع الاول – نطاق حق الملكية

ويمكن الاستناد أيضاً إلى المادة 215، والتي أجازت وقف تنفيذ الالتزامات مؤقتاً إلى حين زوال الحادث الطارئ، وهو ما استقرت عليه أحكام محكمة التمييز (الطعن 523 لسنة 2001 تجاري جلسة 2003/1/26). ويمكن للمستأجر إنهاء العقد مع تعويض المالك، استناداً لنص المادة 610 من القانون المدني، وفي جميع الأحوال فإن الأمر متروك للسلطة التقديرية للقاضي.

، لا يبقى أمام الطرفين إلا الحل الودي بالاتفاق، إما بخفض القيمة الإيجارية أو الإعفاء مؤقتاً، فالمسألة اليوم ليست تجارية بل مسألة وطنية تتطلب تكاتف جميع الجهات، وأخيراً لابد من إصدار قرارات من الدولة تكفل حماية الطرفين في ظل الظروف الراهنة، وتطبيقاً للمادة 25 من الدستور التي تنص على أن “تكفل الدولة تضامن المجتمع في تحمل الأعباء الناجمة عن الكوارث والمحن العامة…”،  

حيث إنه طبقاً للقاعدة القانونية الشهيرة «العقد شريعة المتعاقدين» والتي مفادها أنه لا يحق لأي من طرفي العقد تعديله إو الغاؤه، أو التحلل من التزاماته العقدية بإرادة منفردة، وليس ذلك فحسب بل لا يجوز للقاضي التدخل في تعديل أو إلغاء العقد دون رضا المتعاقدين.

إلا أنه رغم ما تقدم فإذا وجد لدى أحد المتعاقدين عذر قهري، أو تغيرت الظروف التي تم فيها إبرام العقد، بحيث أصبحت تؤدي إلى اختلال في التوازن الاقتصادي بين الطرفين، أو تجعل تنفيذه مرهقاً أو مضراً، بأحدهما بحيث يصبح تنفيذه لالتزامه العقدي أمراً مرهقاً له، يجوز إما تعديل العقد إلى الحد الذي يرفع به الضرر، أو فسخه حسب طبيعته والظروف التي تغيرت، ووفقاً لمصلحة الطرفين يجد له سنداً في الفقه الإسلامی الحنيف، حيث أجاز فقهاء المذهب الحنفي فسخ عقد الإيجار للأعذار الطارئة، وأجاز كل من فقهاء المذهبين المالكي والحنبلي انقاص الثمن في الثمار المبيعة إذا أصابتها جائحة، ومن هنا نشأت نظرية العذر عن الحنفية «ونظرية الجوائح» عند المالكية والحنابلة، وهو ما يعرف في العصر الحديث بنظرية الظروف الطارئة،

ويجب أن يسن تشريع عاجل غير آجل يخص الحالات الايجارية٬ فالضرر الواقع على المحلات بالمجمعات التجارية التي صدرت قرارات من السلطة العامة بإغلاقها اغلاقا دائما حتى إشعار اخر، وبهذه الحالة تكون منفعة المستأجر منتفية تماما من العين المستأجرة، ويختلف عن الضرر الواقع على المحلات التجارية التي تمارس أعمالها خلال فترة التجول وتغلق أثناء فترة حظر التجول، فهذه المحلات تكون منفعتها جزئية،

طالع ايضا : قانون ايجار العقارات 

 وايضا بخلاف العقارات السكنية التي استوفى المستأجر منفعته منها بالكامل دون أي تعرض سواء من السلطة العامة أو من المؤجر «المالك»، ولا ينال من ذلك ما نظمته المادة 581 من القانون المدني والتي تنص على «إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر٬ جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة٬ ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه… الخ»، وقد يكون تطبيقها فيه فوات لمصلحة المستأجر ما قد يعرضه للإخلاء ان كان عدم دفع الأجرة ليس له مقتضى.

فلذلك بالتسبه للعقار التجاري من حقهم التخفيض أو الأعفاء 

. ،نرى ان هناك بعض المستأجرين سواء مستأجري المحلات التجارية أو السكنية يطالبون بإسقاط الأجرة عنهم، بحجة الخوف من استمرار الأزمة وأن تسوء الاحوال، ومما لا شك فيه أن من استوفى منفعته ملزم بسداد أجرته كاملة غير منقوصة، وذلك لما تنص عليه القوانين والتشريعات، خاصة قانون 35/1978 والذي يقرر استحقاق المؤجر للأجرة مادام المستأجر منتفعا بالعين، وبذات الوقت نرى بعض المؤجرين «الملاك» يرفضون تخفيض او اعفاء أي من الايجارات، ويعود ذلك لأسباب عدة ومنها ان الذين استنفعوا بالعين المستأجرة انتفاعا كاملا لا يحق لهم ان يطالبوا بتخفيض أو الإعفاء من الأجرة، في ظل كل هذه الظروف يظهر المؤيد والمعارض لخفض او اعفاء الايجارات، حيث ان القانون الحالي لم يسلط الضوء بشكل جلي ومباشر على الحالات الطارئة مثل الكوارث والأوبئة، تسليطا يزيل الشك ويبعث اليقين بخصوص الأمور الايجارية وتبعاتها.

هناك ملاحظتين جديرتين بالذكر

 الأولى أنه لا يكفي التذرع بوقوع حادث طارئ للتنصل من المسؤولية العقدية، بل لابد من ثبوت تأثير ذلك الحادث على تنفيذ الالتزامات التي تراضى عليها أطراف العقد بجعل ذلك التنفيذ مستحيلاً أو مرهقاً للطرف المدين،

والثانية أنه في العقود الملزمة للجانبين لا يجوز لأحد طرفيه الرجوع فيه أو تعديله أو فسخه إلا بتراضي الطرفين أو بحكم القاضي أو بمقتضى نص في القانون.

وأوضح أنه إجمالاً، في حالة تعذر على أحد طرفي العقد تنفيذ التزاماته العقدية بسبب انتشار فيروس كورونا أو الإجراءات الاستثنائية التي اتخذت للحد من ذلك الوباء، يجب عليه إثبات ادعائه بعد عرض الأمر على القضاء والبحث والتمحيص في كل حالة على حدة، ليُفصل فيها موضوعياً، مراعياً لمصلحة الطرفين بلا ضرر أو ضرار.

                                                    وحيث ان :::

نظرية الظروف الطارئة، والتي أوردها المشرع الكويتي في المادة 198 من القانون المدني، إذ تطبق هذه النظرية في الحالات التي يكون فيها تنفيذ الالتزام مرهقاً لأحد الأطراف أو لكليهما، وذلك برد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول وتوزيع الخسارة على الطرفين.
أما إذا استحال التنفيذ فتطبق نظرية أخرى، وهي نظرية القوة القاهرة والتي تختلف أحكامها عن أحكام نظرية الظروف الطارئة، وذلك بفسخ العقد وانقضاء الالتزام، وهو ما أورده المشرع الكويتي في المادتين 215 و437 من القانون المدني.

طالع ايضا : الالتزامات والعقود التجارية

وحيث إن الفرق بين القوة القاهرة والحادث الفجائي، قانوناً، أن الأولى تجعل تنفيذ الالتزام مستحيلاً كلياً، مثل عقود التوريد، أو جزئياً مثل عقود الإيجار، فينقضي على أساسها الالتزام كلياً أو جزئياً كذلك، أما الثاني فلا يستحيل معه الالتزام، وإنما يجعل تنفيذه بالغ الإرهاق للمدين، ويهدده بخسارة فادحة، وهنا يتدخل القاضي ويرد الضرر إلى الحد المعقول، دون أن يتجاوز ذلك لفسخ العقد أو إنهائه، مثل عقود الدين، فيمكن تخفيفه حسب تقدير القاضي، وبما يحقق مصلحة الطرفي واخيرا  :

هناك اقتراح بقانون لتعديل القانون 35/‏ 1978، في شأن إيجارات العقارات والقوانين المعدلة له.
ونص مقترح القانون في المادة الأولى على أنه تضاف إلى القانون المشار إليه مادتان جديدتان برقمي 26 مكرر(د) و26 مكرر(هـ)، تنص الأولى على أنه «في الأحوال التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة، حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها مصلحة البلاد، لا يقضي بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة خلال فترة التعطيل أو وقف العمل، ويجوز للمؤجر طلب الأجرة عن تلك الفترة باستصدار أمر أداء وفقاً لأحكام المادة 26 مكرر من هذا القانون». وتنص الثانية على أنه تسري أحكام القانون على الدعوى التي ترفع بعد صدوره ونشره بالجريدة الرسمية ..

يمكنكم متابعة مداخلة الاستاذ حسين شريف شرهان حول موضوع : قانون الايجارات الكويتي و التعديلات على عقود ايجار للتجاري و سكني

http:/www.youtube.com/watch?v=A7UyKwQ28uc&feature=youtu.be

 

الكوبت في 29 /7 / 2020 م

رابط حجز موعد استشارة قانونية واتس اب
http:/wa.me/message/NZ7FWQHFD4MGF1
(( 0096594444897 ))