الايجارات في ظل ظروف أزمه كورونا في الكويت

يأتي هذا المنشور والمعد من قبل الأستاذ المحامي/ حسين شريف الشرهان وشركاه بمكتبه الكائن بالجابرية في ظل ما انتاب عالمنا وباء كورونا المستجد وما اتخذته دولة الكويت بإجراءاتها الاحترازية السباقة في مواجهة هذا الوباء، وللحد من انتشاره من ضمن تلك الإجراءات والتدابير إغلاق الأنشطة التجارية ،مما ترتب عليه من أثار سلبية جسيمة على أغلب الروابط والعلاقات القانونية التي تربط الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين على حد سواء وهو بلا شك ظرف استثنائي وغير متوقع .وراينا من واجنبا كمتخصص قانوني تبيان من وجهة نظرنا الأثار القانونية المترتبة على هذه الأزمة على صعيد العلاقات والروابط القانونية وعلى وجه الخصوص فيما يتعلق بعقود الإيجار وأثر هذا الظرف عليها . وهو ما دفعنا لإجراء هذا الطرح لوجهة نظرنا ولمعرفة ماهية الظروف الطارئة والأثار القانونية المترتبة عليها على قطاع الإيجارات. وذلك من خلال استعراضنا لمشروع القانون الذي أقره مجلس الأمة مؤخرا بتعديل قانون الإيجارات بإضافة فقرة للبند رقم (1) للمادة(20) واحتساب المواعيد لإجراءاته وتعليقنا عليه.

القسم الاول / العقار السكني :

بالنسبة لهذا النوع من الإيجار ( السكني) فلامجال للمستأجر بأن يتزرع بوجود السبب القهري لكي يتنصل من التزامه لسداد القيمة الإيجارية لأنه قد تحصل على منفعة العين بها انتفاعا كاملاً غير منقوص.

ولتأكيد على هذا المبدأ أوجبت المادة(586) من القانون المدني ضرورة سداد الأجرة كما نصت المادة (20) من قانون الإيجارات بفقرتها الأولى على ذلك على أنه يجوز للقاضي ان يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع الزام المستأجر بالمصروفات اذا اثبت المستأجر ان تأخره يرجع الى عذر قوى تقبله المحكمة. مفاد ذلك أن عبء إثبات العذر القهري يقع على عاتق المستأجر . كما نصت المادة (610) من القانون المدني الكويتي على أنه في حال طرأت ظروف غير متوقعة من شأنها أن تجعل الايجار مرهقاً بالنسبة للمستأجر، فإنه يجوز له طلب انهاء عقد الايجار.

ونظراً للظروف الراهنة والتدخل الجراحي الذي اجره المشرع مؤخراً بتعديل قانون الإيجارات لسن تعديل جديد على المادة(20) منه بإضافة فقرة جديدة لها والذي اقره مجلس الامة مؤخراً بعدم إخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال فترة التعطيل العمل بناء على أعمال السلطة العامة. كما أعطى للمحكمة السلطة في طريقة سداد الأجرة نظراً لظروف الدعوى.

إلا أننا هنا نرى وتعقيباً ان المشرع أضفى على اعمال السلطة العامة عند تعطيل العمل صيغة عامة ولم يأخذها بمعيار ذاتي أو شخصي وإنما جعلها معيارها موضوعي ، ففي إيجار السكني يجب أن نفرق بين مستأجر وأخر فهناك مستأجر لم يتأثر اقتصاديا من الازمة فهو ( ميسور الحال ولم يتوقف راتبه ) أو (كان ميسور الحال وتوقف راتبه أو أنتقص بقدر هين) ، في تلك الحالة ملزم بسداد القيمة الإيجارية كاملة غير منقوصة ، على اعتبار قد استنفع العين دون نقص ، كما هناك مستأجر تأثر اقتصاديا بسبب الازمة لتوقف راتبه والذي هو مصدر رزقه الوحيد أو قل عما كان يتقاضاه بالسابق ولم يتوافر شرط اليسار فإننا هنا نكون امام حالة إرهاق شديد يحق للمستأجر برد الالتزام إلي الحد المعقول فتتوزع الخسارة بينه وبين المؤجر بشرط حدوث الإرهاق باعتبار أيضاً أنه أستنفع بالعين المؤجرة وفقاً لنص المادتان (581) و(610) من القانون المدني. ولهذا لمراعاة لظروف كل حالة بأن يثبت المستأجر حالة الإرهاق التي دفعته لعدم سداد القيمة الإيجارية أو التأخر عن سدادها أو إنهاء العقد وهذا ما كان معمول به في عجز المادة(20) من قانون الإيجارات قبل التعديل. إلا أنه في جميع الحالات المستأجر للإيجار السكني ملزم بسداد القيمة الإيجارية .

القسم الثاني / العقار التجاري :

بعد تعديل قانون الإيجارات الكويتي قد تطرق إلى مثل لهذا الظرف ، وفي القانون المدني نظرية الظروف الطارئة جاءت في المادة 198، التي تنص على أنه “إذا طرأت بعد العقد، وقبل تمام تنفيذه، ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها، جاز للقاضي بعد الموازنة أن يرد الالتزام إلى الحد المعقول” أيضاً نصت المادة 581 من القانون ذاته على أنه إذا ترتب على عملٍ ما صدر من السلطة العامة نقص في انتفاع المستأجر جاز له طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة. ويمكن الاستناد أيضاً إلى المادة 215، والتي أجازت وقف تنفيذ الالتزامات مؤقتاً إلى حين زوال الحادث الطارئ، وهو ما استقرت عليه أحكام محكمة التمييز (الطعن 523 لسنة 2001 تجاري جلسة 2003/1/26). ويمكن للمستأجر إنهاء العقد مع تعويض المالك، استناداً لنص المادة 610 من القانون المدني، وفي جميع الأحوال فإن الأمر متروك للسلطة التقديرية للقاضي .

إلا أننا نجد هنا أن هنالك بعض الأنشطة التجارية قد توقفت تماما عن مزاولة نشاطها نتيجة للأزمة الراهنة وحرم منها المستأجر من الانتفاع كاملاً والذي كان الغرض منه النشاط التجاري لسبب لأدخل له فيه . بخلاف أنشطة توقفت جزئيا مما انتقص معه المنفعة وهناك أماكن وأنشطة استفادت من الأزمة لزيادة حجم والأقبال على بعض المنتجات وامام هذا التباين والاختلاف فنجد أنه لا يوجد معيار نسبي محدداً يمكن إنزاله على جميع الحالات فالمعيار هنا نسبي فيما يطبق على شخص لا يطبق على شخص آخر. وتكون المحكمة لها السلطة المطلقة في تقدير إنزال الظرف الاستثنائي من عدمه على واقعات الدعوى.

طالع ايضا : محامي عقارات الكويت

وهنا يجب التفرقة وأعمال نظرية الظروف الطارئة حول أثر تلك القرارات علي العقود التجارية ، ذلك أن المستأجر يقوم بسداد الأجرة دون انتفاعه بالعين. لهذا يجب التفرقة بين الأنشطة التي تعطلت كلياً والأنشطة التي تعطلت جزئياً ، وهناك أنشطة تعطلت جزئياً إلا أنها لم تتضرر من الازمة بل حققت إرباح !؟لهذا يجب أن نفرق بين كل حالة على حدا .

أولاً الأنشطة التي توقفت كلياً:

هذه الأنشطة تعطلت كلياً بموجب القرارات الوزارية الاستثنائية والتي لا يجوز مخالفتها حتى لا تقع تحت طائلة القانون وقد نظم لهذا الظرف القانون المدني مسالة استحقاق الأجرة بنص صريح في المادة(581) من القانون المدني الكويتي إذ تعتبر هنا في تلك الحالة من قبيل القوة القاهرة والتي لا يكون المؤجر ملزم بضمانها ولكنه يتحمل أثارها فيكون المستأجر قد حرم من الانتفاع من العين فله أن يطلب فسخ العقد أو إننقاص الأجرة بشرط إلا يكون عمل السلطة العامة ناجماً عن عمل يعزي إلي المستأجر وأن يكون هناك نقص كبير بالانتفاع مالم يتم الاتفاق على غيره بين الطرفين. وقد تناولت المادة المذكورة هذا الوضع، فأجازت لكل مستأجر نقص – أو من باب أولى انعدم – انتفاعه بالعين المستأجرة نتيجة قرارات السلطات العامة بدولة الكويت، أن يطلب إما فسخ عقد الايجار أو إنقاص الاجرة المستحقة عليه، وهو بالخيار بين هذين الامرين.

إلا أننا نري ومما لاشك فيه، أن الاجراءات الوقائية التي اتخذتها حكومة دولة إذ تعتبر تلك القرارات من قبيل القوة القاهرة وكان من المقرر أن الأجرة مقابل الانتفاع بالمأجور وتستحق باستيفاء المنفعة أو بإمكان استيفائها فإن زالت المنفعة أو أختلت سقطت الأجرة أو انتقصت وان كان الثابت واقعاً ان جهة الإدارة ممثلة في وزارة الصحة ومجلس الوزراء قد أصدرت عدة قرارات حظرت من خلالها ممارسة بعض الأنشطة وإغلاقه تماماً وغيرها والتي تمارس عملها في أوقات معينة وقد ترتب على هذه القرارات حرمان المستأجرين من الانتفاع بالمأجور خلال فترة الحظر فإن هذه القرارات تدخل في حكم القوة القاهرة التي يترتب عليها وقف سريان عقد الإيجار وسقوط الالتزامات المتقابلة إلي حين إنهاء تطبيق تلك القرارات.

ثانياً: الأنشطة التي تعطلت جزئياً:

وهذه المحلات لم تغلق إلا ساعات الحظر فقط ومن ثم لا يجوز للمستأجر طلب الإعفاء من الأجرة إلا انه يحق له طلب تخفيضها فقط بشرط إثبات حالة الإرهاق. وكما سبق القول فإن هناك أنشطة توقفت جزئياً إلا أنها حققت أرباح مكاسب : رغم قلة الفترة الزمنية المتاحة لها فإن هذه الاماكن والأنشطة قد استفادت من تلك الأزمة بسبب زيادة حجم والأقبال على بعض السلع التي تقوم بالمتاجرة فيها وعلى سبيل المثال المواد الغذائية بأنواعها والصيدليات والشركات المختصة لبيع الكمامات وأدوات التعقيم ، من ثم يكون المستأجر ملزم بسداد الأجرة كاملة دون انتقاص او تأجيلها.

ولهذا يجب أن يسن تشريع عاجل غير آجل يخص ويفرق بين الحالات الايجارية المشار إليها وفقاً للتقسيم التالي:

1- في عقود إيجار السكني : لا تسقط الأجرة وإنما يمكن تأجيلها أو تقسيطها إلي الحد الذي يتناسب مع حالة الإرهاق ويقع على المستأجر عبء إثبات ذلك ..

طالع ايضا : قانون الايجارت الكوتي

2- في العقود التجارية والأنشطة التي توقفت كلياً : يتم وقف سريان العقد وسقوط الالتزامات المتقابلة إلي حين انتهاء تطبيق القرارات الصادرة بغلق المحلات .

3- في العقود التجارية والأنشطة التي توقفت جزئياً فقط ؟ لا تسقط الأجرة وإنما يمكن تعديلها إلي الحد الذي يناسب الإرهاق ويقع على المستأجر عبء إثباته . أما في العقود والأنشطة التي حققت مكاسب وأرباح: ملزم بسداد القيمة الإيجارية وقد حقق الغرض من الإيجار إلا أنه يمكن تأجيلها والامر متروك للسطلة التقديرية للمحكمة للموازنة بكل حالة على حد من وقفها أو تأجيلها أو انتقاصها أو تقسيطها كذلك انطباق الظرف الاستثنائي على واقعات الدعوى من عدمه

محام كويتي الأستاذ \ حسين شريف الشرهان محامي الكويت