ينشأ العقد من توافق إرادتين لأحداث آثر قانوني معين يظهر على المتعاقدين وعلى المعقود عليه، وهذا ما يحدث في عقد الإيجار بالنسبة للمؤجر والمستأجر ويعد عقد الإيجار من العقود المسماة أي العقود التي قام المشرع الكويتي بتنظيمها في المرسوم بالقانون رقم (35) لعام 1978 م في شأن إيجار العقارات.
نصت المادة الأولى من هذا القانون على ” تسري احكام هذا القانون على العقارات بما في ذلك الاراضي الفضاء المؤجرة للسكن او لغير ذلك من الاغراض وتستثني من ذلك الاراضي الزراعية.
واذا اشتمل العقد على شروط جوهرية غير مألوفة في الايجار العادي او كان القصد منه مجرد المضاربة لتحقيق ربح مادي او وقع العقد على عين وما تحتويه من اموال تفوق في اهميتها العين المؤجرة بحسب قصد المتعاقدين والغاية من الايجار فتسري احكام قانون التجارة او غيرها على حسب الاحوال.
في حالة انتهاء العقد بين المالك والمضارب لاي سبب يستمر عقد المستأجر من المضارب نافذا بشروطه فيما بينه وبين المالك والمضارب الجيد وفق احكام هذا القانون “
قد يهمك أيضا : إذا المستأجر لم يدفع الإيجار في الكويت
مفهوم عقد الإيجار و شروطه
نصت المادة (4) من قانون الإيجار الكويتي على “الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم.
إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة المدعاة اعتبر الإيجار منعقد للفترة المعينة لدفع الأجرة.
وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة أو على كيفية تقديرها أو إذا تعذر إثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار أجرة المثل ويراعي في تقدير أجرة المثل جميع العناصر اللازمة لذلك كحالة العين ومساحتها ودرجة العمران والأجور السائدة في منطقتها وما يتصل بها من أوصاف عامة أو خاصة تؤثر في منفعتها”
إذن فعقد الإيجار يتم بين المؤجر والمستأجر لأجل الانتفاع بعين مؤجرة لقاء مدة محددة وأجر معلوم، وإذا لم يتم الاتفاق على المدة يتم اعتبار الإيجار منعقد لفترة معينة لدفع الأجرة، وإذا لم يتفق المتعاقدان على مقدر الأجرة أو كيفية تقديرها يتم اعتبار أجرة المثل.
نصت المادة (5) من القانون على ” عقود الايجار التي تبرم بعد نفاذ هذا القانون يجب ان تكون ثابتة بالكتابة ، ومع ذلك يثبت عقد الايجار إذا وجدت كتابة من المالك تفيد ذلك.
أما العقود المبرمة قبل نفاذ هذا القانون فيجوز اثباتها حسب القواعد التي كانت سارية وقت ابرامها”
أشترط المشرع الكويتي كتابة عقود الإيجار فالكتابة شرط أساسي للعقد .
دور العرف في عقد الإيجار الكويتي
يعد العرف هو المصدر الرئيسي للقانون منذ بداية البشرية بحيث توصف القواعد وقتها بأنها قواعد عرفية مبينة على ما تعارف واعتاد عليه البشر من عادات وأعراف سائدة ثم أصبح التشريع فيما بعد هو المصدر الرئيسي فتقهقر العرف بعد ظهور القوانين المقارنة ولكن لأن عقد الإيجار من العقود المسماة والذى عرفته البشرية منذ قرون طويلة، فإنه لا بد من الرجوع للأعراف والتقاليد الذي نظمته، ولم يغفل المشرع الكويتي عن دور العرف في تنظيم عقد الإيجار لهذا نص في المادة (3) من القانون علي “إذا لم يوجد نص تشريعي يمكن تطبيقه حكم القاضي بموجب أحكام مجلة الأحكام العدلية فإذا لم يوجد نص في هذه الأحكام لجأ إلى العرف ويقدم العرف الخاص أو العرف المحلي على ا لعرف العام فإذا لم يوجد عرف طبقت مبادئ القانون الطبيعي وقواعد العدالة”
فالمشرع الكويتي جعل من العرف المصدر الثالث للجوء إليه عند تنظيم عقد الإيجار.
الخاتمة
لمدى أهمية عقد الإيجار فنحن متخصصون في وضع وصياغة كآفة أنواع العقود الإيجارية لدى دولة الكويت، وبالإضافة إلى مراجعة العقود لضمان توافقها مع مصالح موكلينا والمشاركة بتمثيل موكلينا بناء على طلبهم في أي مفاوضات مع أطراف أخرى وتوضيح شروط وأحكام عقد الإيجار لأجل تحقيق أفضل النتائج لصالح موكلينا.
طالع ايضا : قانون الإسكان الكويتي
