الجابرية قطعة 1 ب
info@lawyerq8.com
اتصل بنا: 94444897
حق الشفعة في القانون الكويتي

مثل السعي إلى حماية الشركاء وضمان أولويتهم في الملكية المشاعة مناط اهتمام المشرع الكويتي عند وضعه للأحكام المتعلقة بحق الشفعة. وبقصد ضبط مفهومها، فقد عرف المشرع الكويتي اﻟﺸﻔﻌﺔ بالمادة 891 من القانون المدني الكويتي لسنة 1980 بكونها: “ﺣﻖ اﻟﺤﻠﻮل ﻣﺤﻞ اﻟﻤﺸﺘﺮي ﻋﻨﺪ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر أو اﻟﻤﻨﻘﻮل” وذلك طبق أحوال وشروط معينة بالقانون تؤسس للنظام القانوني للشفعة. وبقصد تدقيق تعريف الشفعة ووضعه في إطاره، فإن الفقهاء قد اشترطوا لممارسة حق الشفعة وجود ملكية مشتركة. فهو إذ ذاك حق مخول للشخص الذي يشترك مع آخرين في عقار أو منقول. وقد تدارك المشرع الكويتي النقص الذي شاب التعريف الوارد بالمادة 891 من خلال تنصيصه بالمادة الموالية 892 على أنه: “يثبت الحق في الشفعة للشريك في الشيوع إذا بيعت حصة من المال الشائع لغير الشركاء.”. فلا يمكن بالتالي الحديث عن حق الشفعة إلا في إطار الملكية المشاعة.

وحق الشفعة ليس حق عينيا أو شخصيا، بل إنها رخصة للشفيع له الحق أن يقبلها أو يرفضها، فيمنع على دائني الشفيع الحجز عليها وعقلتها.

 لقد وقع تنظيم الأحكام العامة المتعلقة حق الشفعة بالمواد 892 إلى 904 من القانون المدني لسنة 1980. فماهي المسائل التي تناولها المشرع الكويتي بالتنظيم؟

قد يهمك ايضا : أنواع المخدرات وتعريفها القانوني في الكويت

1/موانع الأخذ بالشفعة

منع المشرع الكويتي على الشفيع ممارسة حقه في الشفعة في أربع حالات جاءت بها المادة 893 من القانون المدني وهي:

أولا، وقوع البيع بالمزاد العلني وفق إجراءات حددها القانون. وسبب هذا المنع أن البيع يتم بطريقة يتاح معها للشفيع، إن كان يريد أخذ المبيع، أن يدخل في المزاد، كما أن المنع من الشفعة يساعد على أن يتم البيع بأكبر ثمن ممكن لأنه يحمل كل راغب على التقدم للمزايدة.

ثانيا، وقوع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب للدرجة الثانية. فلا يمكن للشفيع أن يأخذ بالشفعة عندما يبيع شريكه نصيبه لأبيه أو أمه أو ابنه أو قرينه أو لأقاربه من الدرجة الثانية وهم: الجد والجدة والأخ والأخت والحفيد، والحفيدة.  وسبب هذا المنع في مثل هذه الأحوال هي أن الصلة التي تربط البائع بالمشتري كثيرًا ما تؤثر في شروط البيع، بل قد تكون هي التي أدت بالبائع إلى البيع بحيث لولاها لما باع أو لما باع إلا بشروط أخرى. كما أنه اقتصر في حالة البيع للأقارب على الدرجة الثانية، ذلك أن العلة في المنع من الأخذ بالشفعة لا تتحقق غالبًا إذا كان البيع لقريب أكثر من الدرجة الثانية.

ثالثا، إظهار الشفيع إرادته، صراحة أو ضمنا، وقت البيع أو قبله، في أنه لا يرغب في الشراء بالشروط التي تم بها البيع. وقد آثر المشرع أن يجعل هذا مانعًا من الأخذ بالشفعة وليس سببًا لسقوط الحق فيها، لأن سقوط الحق لا يكون إلا بعد ثبوته وهو لا يثبت إلا  إثر البيع، أما النزول عن الحق بعد البيع فقد نص عليه المشروع بين أسباب السقوط.

رابعا، لا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة. فالوقف جعل للمصلحة العامة ولا يمكن تملكه بأي وجه.

2/إجراءات ممارسة الشفعة

تنطلق إجراءات الشفعة قبل بيع الشريك لنصيبه بالمشترك، حيث أوجب المشرع الكويتي على الشريك البائع أن يوجه إنذارا رسميا للشفيع يعلمه فيه بالبيع وبكل بيانات البائع والمشتري والثمن المتفق عليه وطريقة الدفع وإلا كان البيع باطلا طبق أحكام المادة 896 من القانون المدني.

أما على كل من يرغب بأخذ الشفعة، فعليه إعلام كل من البائع والمشتري إعلانا رسميا وذلك خلال 15 يوما من تاريخ علمه بالبيع وإلا يسقط حقه في الشفعة.

بالنسبة للغير، فإنه يمكن إعلامه بتبليغ الإعلان الرسمي بأي وسيلة كانت.

على أن أنجع الطرق وأهمها لضمان إعلام الغير خاصة إذا كان المشفوع عليه عقارا هو بتسجيل الإعلان. إذ أن التسجيل يعد قرينة قانونية قاطعة على علم الغير.

وعلى كل حال، فإن إعلام الغير بذلك يعد حجة عليه، فلا يمكن له بعد ذلك الاعتراض على عملية التبليغ.

فإذا لم يمتثل البائع والمشتري لإعلان الشفيع، يمكن لهذا الأخير أن يرفع دعوى بالشفعة ضد كل منهما وذلك خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلانه على أن يودع كامل ثمن البيع في إدارة التنفيذ وإلا سقط حقه في الشفعة وذلك طبق مقتضيات المادتين 897 و898 من القانون المدني.

3/الآثار المترتبة عن الشفعة

يترتب عن ممارسة حق الشفعة ما يلي:

أولا، حلول الشفيع محل المشتري في جميع حقوقه والتزاماته المترتبة عن عقد البيع (المادة 900 -1). ولم يستثن المشرع سوى حق المشتري في الانتفاع بالأجل الممنوح له في دفع الثمن. فلا يمكن للشفيع أن يتمتع بحق المشتري في تأجيل دفع الثمن إلا إذا رضي البائع بذلك. (المادة 900-2).

ثانيا، بخصوص الزيادات المحدثة من قبل المشتري في المبيع، فإن حكمها يختلف بحسب وقت إحداثها.

فإذا أحدث المشتري هذه الزيادات قبل إعلان الشفيع عن رغبته في الأخذ بالشفعة طبق ما جاء بالمادة 897، فإن للمشتري الحق في طلب استرداد ما أنفقه أو ما زاد من الإحداثات في قيمة المشفوع فيه.

أما إذا أحدث هذه الزيادات بعد أن أعلن الشفيع عن رغبته في الأخذ بالشفعة، فإن الخيار ينتقل إلى الشفيع.

فإما أن يطلب من المشتري إزالة الزيادات التي أحدثها في المشفوع فيه أو يلتجئ إلى الخيار الذي خوله المشرع للمشتري في الفقرة 1 من المادة 901 كما ذكرنا آنفا.

ثالثا، بالنسبة لمصير التصرفات الناقلة للملكية (كالبيع، المعاوضة، الهبة وغيرها) أو المرتبة لأي حق عيني آخر كحق الانتفاع، حق السكنى، حق الإجارة الطويلة وغيرها، والتي تمت من المشتري ومدى سريانها في حق الشفيع. فإنه في صورة إبرام هذه التصرفات بعد التاريخ الذي أصبح فيه الإعلان الرغبة الذي يقوم به الشفيع حجة على الغير أي أن يبلغ إلى علم الغير وذلك بمقتضى تسجيله إن كان عقارا أو بغير ذلك من الوسائل طبق ما ورد بالمادة 897 من القانون المدني، فإنها لا تسري في حق الشفيع الذي يبقى له الحق في ممارسة الشفعة تجاه المشتري.

أما في صورة إبرام هذه التصرفات قبل أن يصبح الإعلان حجة على الغير، فإن الشفيع تنسحب عليه الآثار المترتبة عنها.

فإذا تعلق الأمر مثلا بانتقال حق الملكية، فإن الشفيع ملزم بممارسة حقه في الشفعة تجاه من انتقلت إليه الملكية.

4/مسقطات الشفعة

ضبط المشرع الكويتي بعض الأسباب التي تؤدي إلى سقوط الشفعة وذلك بالمادة 903 من القانون المدني وهي على التوالي:

أولا، نزول الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة صراحة او ضمنا، وقد سبق أن نص المشرع على أنه لا شفعة إذا أظهر الشفيع إرادته صراحةً أو ضمنًا وقت البيع أو قبله في أنه لا يرغب في الأخذ بالشفعة، أما إذا ظهرت مثل هذه الإرادة بعد البيع فهذا هو النزول عن الحق لأن النزول لا يكون إلا بعد وجود الحق وهو لا يوجد إلا إثر البيع.

ثانيا، إذا لم يعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة خلال ثلاثة أشهر من تاريخ تسجيل البيع إذا كان المبيع عقارا، وذلك لأنه إذا سجل بيع العقار تكون فرصة العلم به قد أُتيحت ليعلم الشفيع وبالتالي يسقط حقه في الأخذ بالشفعة إذا لم يعلن رغبته خلال مدة معينة.

ثالثا، في صور أخرى نص عليها القانون في مواد سابقة وهي:

-صورة عدم إعلان الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة خلال خمسة عشر يومًا من وقت علمه بالبيع (م 897) 

-صورة عدم إيداع كل الثمن الحقيقي أو عدم رفع الدعوى خلال ثلاثين يومًا من تاريخ إعلان رغبته (م 898).

لكن لا تسقط الشفعة بموت الشفيع، بل إنها تورث رغم كونها رخصة كما أشرنا آنفا طبق ما ورد بالمادة 904 من القانون المدني لسنة 1980، وهو استثناء من القاعدة القائلة بأنه لا تجوز إحالة الشفع لشخص آخر لأن الشفعة متصلة بشخص الشفيع.

الخاتمة:

رغم قلة الأحكام المنظمة لحق الشفعة في القانون الكويتي، فإنها تساعد كل المتدخلين في مجال العدالة من التعامل مع القضايا المتعلقة بحق الشفعة بأكثر فعالية.

طالع ايضا : شروط عقد البيع الإبتدائي في الكويت

close

النشرة البريدية

النشرة البريدية لمكتب المحامي حسين شريف الشرهان

نحن لا نرسل البريد العشوائي! اقرأ سياسة الخصوصية الخاصة بنا لمزيد من المعلومات.

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

اتصل بنا: 94444897
error: محتوى محمي من النسخ
× whatsapp