قصد ضمان حقوقهم العينية العقارية، يلجأ فئة من المواطنين إلى التسجيل العقاري كآلية تمكنهم من تحقيق النجاعة عند ممارستهم حقوقهم على العقارات موضوعها. وقد عرف الفقه التسجيل العقاري بكونه تثبيت الحالة المادية والقانونية للعقار وذلك بضبط حدوده ومساحته بكل دقة وحصر حالته القانونية بتعيين مالكه وبيان جميع الحقوق العينية المرتبة عليه وإقامة رسم ملكية له بالسجل العقاري. وللتسجيل العقاري فوائد أخرى جمة باعتباره يطهر العقار من جميع الحقوق التي لم يقـع الكشف عنها والتصريح بهـا صـلب حكـم التسجيل، كما يؤدي إلى استقرار الملكية، الطمأنينة في المعـاملات، والتشـجيع علـى الاقتراض والاستثمار. ونظرا للمزايا التي يوفرها التسجيل العقاري، فقد نظمه المشرع الكويتي بالمرسوم رقم 5 لسنة 1959 المتعلق بقانون التسجيل العقاري وقد تطرق في هذا القانون إلى أهم مسائل التسجيل العقاري العامة. وفي هذا المقل سنتطرق إلى الأحكام المتعلقة بالمؤسسات التي تعنى بالتسجيل العقاري وبصفة خاصة دائرة التسجيل العقاري باعتبارها أهم متدخل في التسجيل العقاري من جهة، وإلى إجراءات التسجيل العقاري من جهة أخرى.
1/دائرة التسجيل العقاري:
تعد دائرة التسجيل العقاري مؤسسة عمومية إدارية تتولى تسجيل المحررات المتعلقة بالعقارات. وقد نظمها المشرع الكويتي بالمواد 1 إلى 4 من قانون التسجيل العقاري. حيث ضبط تركيبتها الهيكلية من جهة، واختصاصاتها من جهة أخرى.
فبخصوص تركيبتها، فإنها تتألف وجوبا من ثلاثة أقسام نص عليها المشرع الكويتي صراحة بالمادة 1 من قانون التسجيل العقاري وهي:
*القسم الفني الذي يختص بمراجعة الكتب المتعلقة بتحديد العقارات وأوصافها وحفظ التقارير الفنية الخاصة، والمخططات الهندسية والرد على الاستفسارات الفنية، ويتكون من قسمين:
قسم المساحات، ويختص بالآتي:
- مراجعة ما يرد إليه من كتب بشأن تحديد العقارات التي تكون محلاً تعامل.
- مطابقة بياناتها من حيث أوصاف العقار وحدوده ومساحته والتأكد من صحتها.
طالع ايضا: الإستئناف في القانون الكويتي
- إعداد التقارير الفنية للمعاملات التي تحتاج لمراجعة الجهات المختصة.
- الرد على الاستفسارات الفنية والهندسية التي تطلبها الأقسام المختلفة بالإدارة.
قسم المخططات، ويختص بالآتي:
- حفظ المخططات الهندسية.
- تنسيق تداول المخططات داخل القسم ومع قسم المساحات.
* القسم الكتابي (أو قسم السكرتارية والمتابعة) والذي يتبع مدير الإدارة مباشرة: ويختص باستلام الكتب والمراسلات الخاصة بالإدارة وتوزيعها على المراقبات والأقسام والشعب ذات العلاقة وتلقي الردود بشأنها.
*القسم الإداري.
وأقر بعد ذلك في نفس المادة بجواز إحداث أقسام أخرى تستوجبها حالة العمل.
وفعلا تم بمقتضى القرارين الوزاريين رقم 1424/2018 ورقم 1832/2019 إحداث أقسام أخرى نوردها فيما يلي:
مراقبة العقود:
وتختص ببحث وقيد الطلبات المقدمة من ذوي الشأن وتحرير مشاريع العقود بعد مطابقتها بالمستندات وتقدير الرسوم عليها والحصول على توقيعاتهم والتصديق عليها، وتتكون من الأقسام والشعب التالية:
قسم الطلبات، ويتكون من شعبتين:
شعبة القيد: وتختص بقيد الطلبات بالسجل المعد لذلك بأرقام مسلسلة حسب ساعة وتاريخ تقديمها.
شعبة البحث: وتختص ببحث وفحص المستندات التي أوجب القانون تقديمها مع طلبات التسجيل، واستيفاء بياناتها ومستنداتها طبقاً للقانون.
قسم العقود: ويختص بتحرير مشاريع العقود وفقاً للمستندات المقدمة من ذوي الشأن.
قسم التدقيق والمراجعة: ويختص بمراجعة مشاريع العقود ومطابقتها على المستندات المقدمة، والتحقق من صفات أصحاب الشأن، وبحث مستندات الملكية، وتقدير الرسوم المستحقة على التسجيل.
قسم التصديق: ويختص بالحصول على توقيعات أصحاب الشأن على المحررات بعد التحقق من شخصياتهم وصفاتهم طبقاً للقانون، وتحرير محاضر التصديقات ووضع الأرقام النهائية للوثائق وتسليمها لأصحاب الشأن.
مراقبة المعلومات الآلية:
وتختص بإدخال بيانات الوثائق وتدقيقها والرد على استفسارات المواطنين، وإعداد الإحصائيات الخاصة بالإدارة، وتتكون من الأقسام والشعب التالية:
قسم إدخال البيانات:
ويختص بإدخال بيانات الوثائق على الحاسب الآلي وتدقيقها والتأكد من صحة بياناتها وما يطرأ عليها من تعديلات ووضع الرسائل المانعة للتصرف أو إصدار الوكالات على بيانات العقارات والوثائق.
قسم المعلومات والإحصاء، ويتكون من ثلاث شعب:
شعبة المعلومات، وتختص بالآتي:
- الرد على جميع الاستفسارات الخاصة بالملكية العقارية والوثائق.
- إعداد الشهادات اللازمة لتحديد العقارات.
- إدخال بيانات الحجز على العقار ورفعه.
- متابعة قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة والقطع التنظيمية وكافة القرارات الصادرة من البلدية في هذا الشأن لدى الجهات المختصة.
- التأشير بأوامر الحجز التنفيذي على العقارات وبراءة الذمة.
شعبة الإحصاء، وتختص بالآتي:
إعداد الكشوفات الإحصائية الخاصة بالإدارة والصفقات العقارية.
شعبة بحث الحقوق العقارية، وتختص بالآتي
الوقوف على حالة العقار الواقعية والقانونية من واقع بيانات الحاسب الآلي والتأشير بذلك على كتب تحديد البلدية والرد على الاستفسارات الخاصة بالوكالات العقارية.
مراقبة المحفوظات العقارية:
وتختص بكل ما يتعلق بأعمال حفظ الوثائق والمحررات العقارية بالحاسب الآلي وتفريغ بياناتها في سجلات وتسليم الشهادات، وتتكون من الأقسام والشعب التالية:
قسم المحفوظات العقارية:
ويختص بحفظ أصول الوثائق والمحررات الموقعة بعد تدقيقها ومتابعة قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة، ويتكون من ثلاث شعب:
شعبة حفظ الوثائق والسجلات، وتختص بالآتي:
- حفظ أصول الوثائق بعد تسليمها نهائياً.
- إعداد الوثائق للتصوير الميكروفيلمي.
- تصوير كتب البلدية والمستندات الرسمية من واقع ملفات المراجعين وأقسام الإدارية المختلفة.
شعبة البحث والتأشير: وتختص بالآتي:
- التخريجات الخاصة بنقل الملكية والتأشير على الوثائق، وتوقيع الحجوزات العقارية.
- مطابقة الوثائق على سجلاتها، وفحص وتدقيق النسخ الخطية الوثائق المنقولة على السجلات.
- تصحيح الوثائق والسجلات.
- إصدار صور للمراجعة.
- إصدار بدل فاقد عن الوثائق.
- إعداد التقارير اللازمة عن حالة العقارات من واقع السجلات.
- إعداد التعاميم الخاصة بالحجز ورفع الحجز.
- القيام بأعمال شهر اتحاد ملاك الطبقات والشقق.
- إعداد الكتب الرسمية للجهات الرسمية المختلفة.
- إصدار الشهادات العقارية الخاصة بعقارات محددة.
شعبة التصوير الميكروفيلمي، ونختص بما يلي:
- تزويد المواطنين بصور ميكروفيلمية من وثائق الملكية.
- إعداد الصور المطلوبة لجهات رسمية.
قسم التصوير، ويختص بالآتي:
تصوير الوثائق تصويراً عادياً وإرسالها إلى قسم تصديق العقود.
تصوير الوثائق المطلوب إصدار بدل فاقد عنها.
وضع التأشيرات الخاصة التي تحدد القسيمة أو المالك وذلك في حالة تعدد القسائم والملاك.
قسم الشهادات والتسجيل النهائي: ويختص بتفريغ بيانات الوثائق في السجلات، إصدار الشهادات العقارية والأرقام النهائية، ويتكون من شعبتين:
شعبة التسجيل النهائي:
وتختص بتسجيل الأرقام النهائية للمحررات في السجلات المعدة لذلك بعد إفراغ محتوياتها في السجل وفقاً للقواعد المقررة وإدخال بياناتها على الحاسب الآلي.
شعبة الشهادات العقارية:
وتختص بإصدار الشهادات العقارية لأصحاب الشأن وذلك لتقديمها إلى الجهات الرسمية وفقاً لاحتياجات كل جهة واعتمادها.
مراقبة الائتمان العقاري:
وتختص بتوثيق عقود القروض وتحرير قوائم الرهن والحقوق العينية التي تترتب على العقارات وختم الوثائق بما يفيد شطبها أو تجديدها، وتتكون من الأقسام والشعب التالية:
قسم التوثيق:
ويختص بتوثيق العقود التي تتضمن إنشاء حق عيني عقاري تبعي أو المقررة له، أو حوالتها أو إلغائها، وتشمل على عقود القرض وقرارات شطب الرهن وإقرارات المديونية المضمونة وعقود الوعد بالرهن وتسليم جميع نسخ الإدارة إلى قسم محفوظات التوثيق:
قسم الائتمان:
ويختص بتحرير قوائم قيد الرهن والحقوق العينية التي ترتبت على العقارات وختم الوثائق بما يفيد شطبها أو تجديدها، ويتكون من ثلاث شعب:
شعبة قيد الطلبات:
وتختص بقيد الطلبات بالسجل المعد لذلك بأرقام مسلسلة حسب ساعة وتاريخ تقديمها وبحث المستندات التي أوجب القانون تقديمها واستيفاء بياناتها ومستنداتها طبقا للقانون.
شعبة التحرير والتدقيق:
وتختص بتحرير قوائم قيد الحقوق العينية التي تترتب على العقارات، وتدقيقها على ضوء المستندات التي أوجب القانون إرفاقها بطلبات القيد، وذلك بعد التأكد من صحتها واخذ توقيعات أصحاب الشأن على قوائم قيدها.
شعبة التأشيرات:
وتختص بإجراء التأشيرات اللازمة بقيام الحق العيني التبعي على وثائق الملكية والقوائم وتجديده وإلغائه وشطبه وتسليم أصحاب الشأن النسخ الخاصة بهم.
كما حدد المشرع الكويتي الموقع الجغرافي الوجوبي للمقر الرئيسي لدائرة التسجيل العقاري وهي العاصمة الكويت فلا يجوز أن يتم تركيز المقر الرئيسي في مدينة خارج العاصمة الكويت باعتبار العاصمة هي مركز الإدارة الكويتية العامة.
في المقابل أجاز المشرع إحداث فروع لدائرة التسجيل العقاري في بعض القرى بغرض تقريب بعض خدمات التسجيل العقاري من المواطنين وتخفيف الأعباء المحمولة على الإدارة المركزية. وهذا الإحداث يكون دائما بموجب قرار من رئيس الإدارة بالاستناد إلى المعطيات والمؤشرات المتعلقة بالمنطقة المراد إحداث فرع للدائرة بها.
هذه الأحكام المتعلقة بمقر الدائرة وفروعها هي موضوع المادة 2 من قانون التسجيل العقاري الكويتي.
أما بخصوص مهام دائرة التسجيل العقاري فقد ضبطتها المادة 3 من قانون التسجيل العقاري ويمكن تصنيفها إلى صنفين أساسيين من المهام: أعمال مادية وأعمال قانونية.
تتمثل الأعمال المادية أساسا في معاينة العقارات ومسحها وتحديدها وعمل رسوماتها وحساب مسطحاتها.
أما الأعمال القانونية وهي الأغلب فهي تتمثل فيما يلي:
*تحرير العقود.
*إثبات المحررات في الدفاتر المعدة لذلك.
*التصديق على توقيعات ذوي الشأن في المحررات المطلوب تسجيلها.
*التأشير على المحررات بما يفيد تسجيلها نهائيا.
*تصوير المحررات التي يطلب تسجيلها.
*حفظ أصول المحررات بعد إتمام تصويرها وموافاة الجهات المختصة بصور منها.
*إعداد فهارس للمحررات التي تم تسجيلها.
*إعطاء الصور الخطية للمحررات، وكذا الشهادات العقارية والشهادات بحصول التصديق على التوقيعات.
*التصريح لأصحاب الشأن بالاطلاع على المحررات والسجلات التي يهمهم الاطلاع عليها (الكشف النظري).
هذه المهام تتولى الدائرة القيام بها بواسطة أقسامها المذكورة آنفا فتتوزع هذه المهام عليها كل في نطاق اختصاصه.
2/إجراءات التسجيل العقاري:
نصت المادة 12 من قانون التسجيل العقاري على أنه: “تتم إجراءات التسجيل في جميع الأحوال بناء على طلب ذوي الشأن أو من يقوم مقامهم” والمقصود بذوي الشأن هنا هو كل صاحب حق عيني عقاري سواء كان حق ملكية، أو حق الانتفاع، أو حق الاستعمال، أو حق السكنى أو حق رهن أو غيرها من الحقوق. فأصحاب هذه الحقوق ووكلاءهم هم المسموح لهم تسجيل حقوقهم دون غيرهم.
لذلك ألزم المشرع دائرة التسجيل العقاري بالتثبت من هويات مقدمي مطالب التسجيل.
يقدم المطلب إلى مكتب التسجيل الذي يقع العقار في دائرة اختصاصه مقترنا بالأوراق المؤيدة له، ومنها سند الملكية باعتبار كافة الحقوق العينية العقارية لا بد أن ترتبط بحق الملكية (المادة 12).
أوجب المشرع توفر جملة من الشروط في المحررات المراد تسجيلها وذلك بغرض إضفاء النجاعة على عملية التسجيل العقاري.
حيث ضبط البيانات الواجب توفرها في المحررات المراد تسجيلها بالمادة 13 من قانون 1959، كما ضبط على سبيل الحصر جملة من الرسوم التي لا يقبل غيرها لإثبات أصل الملكية أو الحق العيني طبق ما ورد بالمادة 14.
وبالنسبة للأطراف المخول لهم كتابة المحررات هم موظفوا الدائرة دون غيرهم، وذلك يعود لكفاءتهم ومؤهلاتهم العلمية التي تخول لهم الاضطلاع بهذه المهمة.
وكذلك يشترط في المحررات أن تكون مكتوبة باللغة العربية دون غيرها بخط واضح غير مشتمل على إضافة أو حشو أو كشط ويصادق على توقيعات ذوي الشأن فيها بحضور شاهدين بالغين عاقلين وتتم مراجعتها ثم تسجيلها في الدفتر المعد لذلك (المادة 17).
وباستيفاء الأوراق اللازمة المرافقة لمطلب التسجيل، يتولى القسم الفني لدائرة التسجيل العقاري مباشرة مهامه المتعلقة بالإجراءات الهندسية، ومراجعة الطلب من الناحية المساحية، والتأشير على الخرائط بما يفيد ذلك، وإعداد ملف لكل معاملة يبين به رقم الطلب وتاريخه ورقم التسجيل النهائي وتاريخه (المادة 16).
طالع ايضا: دفتر السمسرة في الكويت
الخاتمة:
تمكن الأحكام المتعلقة بدائرة التسجيل العقاري إلى جانب الإجراءات الواجب اتباعها في التسجيل العقاري حجر الأساس الذي من خلاله يمكن أن يتيسر فهم بقية الأحكام المتعلقة بالتسجيل العقاري.
